Setor imobiliário: 10 ativos para ter no radar – e outros para evitar na crise


Luís Lima, do CNN Brasil Business, em São Paulo
22 de Maio de 2020 às 13:07 | Atualizado 22 de Maio de 2020 às 14:54
Vista panorâmica da Marginal Pinheiros, em São Paulo

Vista panorâmica da Marginal Pinheiros, em São Paulo. Prédios com escritórios comerciais podem ser boas apostas ao investidor 

Foto: @renancaraujo/Unsplash

Golpeadas pela crise do novo coronavírus, algumas empresas do setor imobiliário têm se mostrado mais resilientes à instabilidade atual e se apresentam como oportunidades estratégicas de investimento para quem pensa a longo prazo, é minimamente arrojado, e quer diversificar o portfólio. 

Apesar de algumas acumularem quedas no valor de cotação no saldo do ano, após o susto com a Covid-19 em março, há apostas que devem trazer bons rendimentos no futuro, atestam agentes de mercado.

As melhores opções estão nos segmentos de logística, com galpões que surfam a alta do comércio eletrônico, e corporativo, com escritórios que não interromperam o pagamento de aluguéis, ainda que tenham implementado a prática do home office.

Em termos de rentabilidade, praticamente todos os segmentos da área de fundos imobiliários superam a média do IFIX (índice que agrupa os fundo imobiliários na bolsa brasileira), o que indica que há oportunidades. Em 12 meses até março, ela ficou em 5,83%, superior apenas ao do segmento de shoppings (2,19%), segundo dados do Santander, justamente o ramo mais prejudicado pela quarentena, que obrigou o fechamento das lojas e interrompeu o pagamento de aluguéis.

Analistas do mercado financeiro ouvidos pelo CNN Brasil Business citam dez oportunidades promissoras de investimento futuro, entre empresas e fundos, e alertam quais alternativas devem ser evitadas, caso o apetite por risco seja reduzido. 

Empresas 

Entre as empresas, a mais lembrada foi a Log (LOGG3), que atua na construção, incorporação, comercialização e gestão de propriedades, com foco em condomínios, loteamentos industriais, entre outros. Parte do grupo MRV, atende a clientes como Correios, Casas Bahia e Americanas Express.

“A gestão operacional da Log é muito eficiente. No atual patamar de preços, é uma excelente oportunidade de compra”, recomenda Rafael Panonko, analista chefe da Toro Investimento.

Na B3, o papel acumula valorização mensal de 5%, e, no ano, queda de 25%, considerando os dados de fechamento desta quinta-feira (21). A ação estava cotada a menos de R$ 24. 

Um dos pontos fortes da companhia, ressalta Panonko, é possuir galpões logísticos em pontos estratégicos. “Não são aqueles que ficam com alta vacância, pelo contrário, a empresa é muito eficiente em ter boa rentabilidade”, explica. 

Além da Log, Eduardo Malheiros, CEO da Habitat, recomenda a BR Properties (BRPR3), que investe em imóveis comerciais, como escritórios galpões industriais e de varejo, como foco nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio. “Empresas que produzem ativos que podem depois parar na carteira de fundos imobiliários se beneficiarão bastante do crescimento desse mercado”, afirma.

Outras nomes destacados positivamente por Panoko são MRV e Cyrela, ambas pela “eficiência operacional” e “capacidade de atravessar a crise” sem grandes percalços, e apesar da ata da inadimplência e do desemprego.

A MRV (MRVE3) tem alta mensal de 0,8% na Bolsa, e queda anual de 29%; já a Cyrela (CYRE3) têm baixas de 2% no mês e de 47% no ano, ainda considerando o fechamento da véspera. 

Aos investidores mais arrojados, e tolerantes à volatilidade, duas empresas foram lembradas dentro do segmento de shoppings. São elas JHSF (JHSF3), que tem no portfólio empreendimentos como o Shopping Cidade Jardim, e a Aliansce Sonae (ALSO3), dona do West Plaza, que captou R$ 1,9 bilhão em oferta de ações em dezembro do ano passado. 

“Se olharmos outras crises, por mais que todos os setores balancem, os mais ligados à classe A tiveram uma maior resiliência", afirma Giuliano Bandoni, analista da Rio Bravo.

Na Bolsa, JHSF soma alta de 2,8% no mês e queda 39% no ano, enquanto Aliansce Sonae cai 4% no mês e 46% no ano até a última quinta-feira. 

Fundos 

No caso dos fundos, vale o mesmo raciocínio aplicado às empresas, com destaque aos segmentos logístico e corporativo. Felipe Vaz, executivo do Santander, ressalta o Vinci nessas duas áreas, de logística (VILG11) e escritórios (VINO11).

“Na área logística, o fundo tem ativos que ficam em Minas Gerais, São Paulo e no sul do país. (..) Já o da área de escritórios, tem uma carteira com contratos de mais longo prazo, e com perfil de inquilino mais defensivo”, ressalta Vaz. 

Outras alternativas citadas por Daniel Chinzarian, analista da Guide, foram o RBR Rendimentos (RBRR11), Bresco (BRCO11) e o BCFF (BCFF11), do Banco BTG Pactual. Pertecem, respectivamente, aos tipos de fundos de recebíveis, logística e fundo de fundos (ou FOFs, que aplicam em distintos segmentos).

“Neste último caso (do BCFF), vale lembrar que o fundo fez uma captação de R$ 720 milhões no fim de março, antes da crise. Estão alocando em fundos baratos, e terão gasto de capital muito bom no médio prazo. É uma opção para quem é conservador ou arrojado”, reforça Chinzarian.

Cautela 

O setor de shoppings é a principal contraindicação a quem quer ganhos mais previsíveis no médio prazo. Isso porque é segmento mais abalado pelo fechamento das lojas na quarentena, e a consequente interrupção do pagamento de aluguéis, que é, basicamente, o rendimento desses investimentos.

Ao acionista, um dos principais reflexos foi uma retração de 97% no pagamento de dividendos no pós pandemia, bastante superior à retração e 27% registrada pelos fundos imobiliários em geral, segundo números da XP.

“O setor de shopping centers é o mais vulnerável neste momento. Temos ainda os shoppings fechados, o que provavelmente vai gerar atrasos nos pagamentos dos lojistas, aumentando a inadimplência. Quando abrir os estabelecimentos, a retomada será um pouco mais lenta”, avalia José Falcão Castro, analista da Easynvest.

O tombo no valor das cotações em março atingiu em cheio empresas do ramo, que tiveram um ajuste em abril, e voltaram a cair de forma acentuada em maio. Exemplos são BR Malls (BRML3) e Iguatemi (IGTA3), ambas com quedas acumuladas de 38% em março, recuperação em abril, e novos recuos em maio.

“Todos os shoppings estão fazendo o mesmo movimento — prova de que investidores estão mais cautelosos, reticentes”, avalia Panoko, da Toro.

O aumento do número de infectados e mortos pela Covid-19, sobretudo em grandes centros urbanos, como no Rio de Janeiro e em São Paulo, que concentram os grandes shoppings do país, dificultam uma retomada mais clara, ainda que outras praças menores, como Porto Alegre, ensaiem uma retomada. 

Na terça (19), o estado do Rio bateu um novo recorde no número de mortos para um dia: 227, com um total de 3.079. São Paulo também teve um novo recorde diário ontem, de 324 mortos, para um total de 5.147, superando a China, epicentro da doença. Segundo o último balanço do Ministério da Saúde, divulgado quinta-feira (21), o país tem 20.047 vítimas fatais do novo coronavírus.

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