Fundos imobiliários: saiba o que são e como investir


Leonardo Guimarães, do CNN Brasil Business, em São Paulo
31 de agosto de 2020 às 07:00
São Paulo

Prédios em São Paulo: cresce o interesse por fundos imobiliários, que podem ter 1 milhão de cotistas em agosto

Foto: Guilherme Madaleno/Unsplash

É possível investir no mercado imobiliário sem fazer grandes aportes ou ter o trabalho de cuidar da manutenção de casas ou salas comerciais. Os fundos imobiliários (FIIs) são a alternativa para quem quer diversificar sua carteira e ter nela ativos menos voláteis que ações de empresas e, ao mesmo tempo, mais atrativas que as opções de renda fixa. 

Não à toa, o interesse nos FIIs só cresce. Nem a forte volatilidade no final do primeiro trimestre em razão dos efeitos da pandemia de Covid-19 no país, quando o IFIX, índice de referência do segmento na bolsa, fechou em queda de 13,2% em apenas um dia, reverteu o interesse nesse tipo de investimento. 

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O boletim mensal da B3 mais recente mostrou 957 mil investidores com posição em custódia no mês de julho, alta de cerca de 50% em sete meses. Em agosto, a quantidade de cotistas deve superar 1 milhão. 

Com o interesse por fundos imobiliários em alta, o CNN Brasil Business explica tudo sobre esses ativos. Confira: 

O que são os fundos imobiliários?

Eles são ativos que funcionam como uma espécie de reunião de investidores que aplicam em conjunto no mercado imobiliário. É como se o investidor comprasse um pedaço do imóvel (um tijolo, por exemplo) e, como consequência, recebe uma parte dos rendimentos com prédios comerciais, estacionamentos de shopping centers ou galpões de logística. 

Além de receber uma parte do rendimento dos fundos, os cotistas podem lucrar com a venda dos ativos se eles se valorizarem. 

Um dos benefícios desse investimento é a isenção de imposto de renda – diferente do aluguel tradicional de um imóvel. Além disso, o valor dos fundos não pode cair a zero, já que o valor das propriedades está dentro do fundo. Nas ações, por outro lado, é possível que isso aconteça. 

Como funcionam?

Os fundos imobiliários têm um gestor, que é o agente que decide em que tipo de imóvel investir com o dinheiro aplicado ali. Quem cumpre essa função precisa se preocupar com a manutenção dos imóveis, em atrair e selecionar inquilinos e distribuir os rendimentos. 

Esses gestores lucram com as propriedades – geralmente com aluguel – e esses rendimentos são divididos entre os investidores.

Cada fundo tem um regulamento, que define os objetivos e a política de remuneração. Uma das formas mais comuns de ganhar dinheiro com os fundos imobiliários é a distribuição periódica de rendimentos. A lei os obriga a distribuir rendimentos a cada seis meses. Mas, para atrair investidores, muitos optam por distribuir rendimentos mensalmente, funcionando como uma espécie de aluguel. 

Fatores como a desocupação de imóveis podem trazer perdas para os fundos e ter impacto significativo sobre os rendimentos. Por isso, é preciso ficar de olho no tipo de imóvel onde aquele fundo investe. 

Os fundos imobiliários são listados na bolsa de valores e, portanto, é necessário abrir uma conta em uma corretora e pagar uma taxa de corretagem para investir neles.

Quais são os tipos?

Os fundos imobiliários são classificados de acordo com o tipo de aplicação que fazem e a estratégia de investimentos que adotam. A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais os classifica da seguinte maneira:

Desenvolvimento para venda

Aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.

Desenvolvimento para renda

Os fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos em fase de projeto ou construção para gerar renda com locação ou arrendamento deles depois de prontos.

Renda

Aqui, os fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, também visando gerar renda com locação ou arrendamento deles.

Títulos e valores mobiliários

Neste caso, os fundos investem mais de dois terços do patrimônio em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), sempre ligados ao setor imobiliário.

Híbridos

Fundos com estratégia de investimento que não se concentram particularmente em nenhuma das estratégias anteriores.

Portfólio

Além do tipo do fundo, o investidor precisa ficar atento à estratégia de investimento das gestoras. Elas podem optar por focar em determinados tipos de empreendimentos, e isso vai mostrar se é uma boa – ou não – investir ali naquele momento.

Alguns, por exemplo, são focados em shopping centers. Para o investidor que quer apostar nesses, é preciso ficar de olho no desempenho do varejo. Depois da reabertura do comércio, o fluxo nos shoppings caiu muito e a taxa de ocupação também, o que interfere diretamente no preço das cotações. 

Alguns exemplos de fundos que investem em shoppings são o JRDM11 – Shopping Jardim Sul –, o PQDP11 – Parque D. Pedro Shopping Center e o BPML11 – BTG Pactual Shoppings. 

Além dos shoppings, outro tipo de investimento comum dos fundos é em galpões de logística. É importante ficar de olho nesses fundos, já que muitas empresas estão ampliando suas operações logísticas para entregar produtos na casa dos clientes com mais rapidez. 

Existem ainda os fundos imobiliários que investem em agências bancárias, como o BBPO11, que foi criado para adquirir os imóveis do Banco do Brasil para alugá-los para o próprio banco em seguida. 

Para completar, um tipo de fundo muito buscado é o de lajes corporativas. Porém, estes ainda estão em recuperação com tantas pessoas trabalhando de casa. Muitos, inclusive, sequer se recuperaram do tombo do início da pandemia.

Afinal, com menos pessoas nos escritórios, é possível que esses imóveis tenham renegociações de contratos dos aluguéis e até quedas no valor do ativo – algo que não alegra em nada os invetsidores.

IFIX

Para acompanhar o desempenho geral dos fundos imobiliários, o investidor precisa ficar de olho no Ifix, um índice composto por cotas de fundos negociados na B3 (B3SA3). Esse indicador mostra variações nos preços dos fundos e funciona como o Ibovespa, do mercado de ações. 

A carteira do Iix é composta pelos fundos mais negociados na B3 e é revisada a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.

Os preferidos

A B3 divulga mensalmente um relatório sobre os fundos imobiliários listados na bolsa paulista e mostra quais os preferidos dos investidores. Confira os primeiros do ranking: 

XP Malls (XPML11)

O último, de julho, mostra que o XPML11 – XP Malls – foi o mais negociado nos últimos 12 meses, com volume médio diário de R$ 8,6 milhões, o que representa 4% de todas as negociações de FIIs na B3 no período. 

Criado em 2017, o XP Malls investe em shopping centers. A gestão é feita pela XP Asset Management. 

O XPML11 distribui a seus cotistas pelo menos 95% de sua receita. A distribuição acontece sempre no 25º dia do mês subsequente ao recebimento dos recursos. 

XP Log (XPLG11)

Também gerido pela XP Asset Management, o XP Log (XPLG11) investe em galpões de logística. A distribuição de rendimentos também é mensal, com 95% da receita dividida entre os investidores. 

Esse fundo movimenta, em média, R$ 8,5 milhões de reais todos os dias, o que representa 3,9% de toda a movimentação de fundos imobiliários diária na B3. 

CSHG Urb (HGRU11)

O CSHG Renda Urbana (HGRU11) é um fundo que investe em empreendimentos de uso comercial. Seus rendimentos são fruto de aluguel ou venda desses bens. 

Pelo menos 95% dos rendimentos são distribuídos mensalmente, no décimo dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos. A Credit Suisse Hedging-Griffo é a gestora desse fundo. 

Completam a lista dos cinco fundos imobiliários mais negociados nos últimos 12 meses o Kinea (KNRI11), o CSHG Log (HGLG11) e o Hsi Mall (HSML11). 

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