QuintoAndar lança índice imobiliário com base em valor de contratos fechados

Segundo levantamento, SP e RJ apresentaram queda no valor médio do metro quadrado durante a pandemia do novo coronavírus

Imóveis em São Paulo (SP)
Imóveis em São Paulo (SP) Foto: Diogo Moreira/Governo do Estado de São Paulo

Manuela Tecchio, do CNN Brasil Business, em São Paulo

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Na hora estabelecer o preço de um imóvel, quem precisa vender ou alugar geralmente leva em consideração uma série de indicadores, como IGP-M, e o valor de mercado de unidades semelhantes. Agora, além desses dados, será possível consultar o Índice QuintoAndar, desenvolvido pela plataforma homônima.

Segundo a empresa, esse é o primeiro indicador do mercado imobiliário que leva em conta o valor dos contratos fechados e não dos anúncios. A nova forma de calcular o preço médio do metro quadrado em cada região do país vai permitir uma calibragem melhor das ofertas.

“A gente percebia que havia uma diferença expressiva entre o preço pedido no anúncio e o valor fechado em contrato, mas isso não era capturado em nenhum índice oficial ou recorrente, era só a percepção das pessoas”, diz o CEO da empresa, Gabriel Braga. 

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O executivo acredita que, com valores mais precisos em mãos, as negociações devem ser mais rápidas e monetariamente mais benéficas para ambas as partes. Afinal, tempo é dinheiro.

“Esse hiato entre o anúncio e o valor fechado, muitas vezes, faz o proprietário pedir um preço irreal. E para ajustar isso leva um tempo, e custa muito dinheiro para quem precisa alugar, porque é mais um mês sem receber essa renda. Com um valor mais próximo do que o inquilino vai fechar, o negócio gera retorno mais rápido”, diz Braga.

Para Fernando Paiva, head de dados do QuintoAndar, a grande vantagem da empresa num levantamento como esse é a grande base de informações de R$ 30 bilhões em ativos.

“A gente aproveita todos os dados das transações do QuintoAndar de forma anônima. A principal intenção é reduzir o hiato e trazer mais transparência para ajudar o proprietário a entender melhor o cenário e também facilitar as análises do mercado”, explica Paiva.

O lançamento acontece em meio a questionamentos de especialistas, e do próprio mercado, com relação aos índices que norteiam os ajustes anuais de contratos. O IGP-M, por exemplo, teve uma alta acumulada de mais de 18% em 2020. Um aumento desse no aluguel pode distorcer as relações do mercado imobiliário, diz o CEO do QuintoAndar.

“O IGP-M vai ajustar os contratos que já estão assinados em quase 20% e os novos estão saindo por um preço cada vez mais baixo. Fazendo a conta dá um gap maior que 25% entre quem já tinha alugado e quem vai assinar contrato agora. O natural é que os inquilinos queiram rescindir e procurar algo mais vantajoso”, explica.

Braga afirma que ainda é cedo para dizer o que vai acontecer com os índices de referência, mas admite que isso tem despertado uma discussão. “A gente acredita que o IGP-M talvez esteja um pouco fora da realidade. Não está refletindo o mercado”, conclui.

São Paulo

Nesta primeira edição, referente ao mês de outubro, foram avaliadas as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Na capital paulista, o preço médio do metro quadrado ficou em R$ 35,46 — o que representa uma queda de 0,45% em relação ao mês anterior e de 6,2% ante o início do ano.

Entre os lugares mais caros, aparecem Vila Olímpia e Vila Nova Conceição, ambos acima dos R$ 50. As regiões de Pinheiros, Santo Amaro e Vila Madalena vêm logo em seguida, entre R$ 46 e R$ 48 o metro quadrado. Os bairros mais próximos da média são Saúde, Liberdade e Bela Vista, todos em torno dos R$ 35.

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A queda no valor dos aluguéis em São Paulo se deve à pandemia do novo coronavírus e seus efeitos. O estudo feito pela plataforma constatou que a mudança no comportamento do consumidor, que agora busca espaços mais amplos, afetou o valor dos imóveis. Enquanto isso, o preço pedido nos anúncios não diminuiu. 

O metro quadrado dos apartamentos de apenas um dormitório caiu de forma muito mais acelerada, na capital paulista. Em abril, o preço médio do metro para uma unidade de um quarto era de R$ 52. Em outubro, a média caiu para R$ 44. Ao mesmo tempo, imóveis de dois e três quartos variaram o preço da metragem em menos de R$ 1.

Para o CEO esse dado mostra uma evidente transformação no setor, puxada pelo lado que mais importa: o consumidor. “Essa queda no preço médio é maior em apartamentos menores, de um quarto, porque as pessoas que tão buscando mais espaço”, comenta.

Rio de Janeiro

Já no Rio, o preço médio do metro quadrado é de R$ 29,16, uma alta de 1,47% em relação a setembro. Esse número não chega a anular o recuo acumulado de 3,27% nos preços em 2020.

Ipanema é o único bairro com valor médio por metro quadrado acima dos R$ 50. Logo em seguida, aparece o Leblon com R$ 45 na média. Flamengo, Botafogo e Copacabana estão na sequência dos bairros mais caros da cidade, com preços entre R$ 33 e R$ 38 pelo metro quadrado.

Indicativos como esse poderão ser observados com mais rapidez pelo mercado diante do acompanhamento dos preços reais do aluguel e da venda de imóveis. O Índice QuintoAndar será editado todos os meses de agora em diante.

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