Comunicado da CVM gera tensão entre investidores de fundos imobiliários; entenda

Entendimento do órgão regulador gerou preocupações sobre futuro do setor e fez com que os investidores passassem a questionar a permanência desses ativos na carteira

Fundo de investimento imobiliário
Fundo de investimento imobiliário Rapeepong Puttakumwong / Getty Images

Vinícius Silvacolaboração para o CNN Brasil Business

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Investidores de Fundos Imobiliários (FIIs) passam por momentos de incerteza após a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regula o mercado no país, questionar o volume de dividendos distribuídos pelo Maxi Renda (MXRF11). O fundo é o maior do país em número de cotistas negociado na B3.

A questão acabou por gerar preocupações sobre o futuro do setor e fez com que os investidores passassem a questionar a permanência nesta classe de ativos nas carteiras.

O caso começou na semana passada, quando a CVM questionou o fato de o fundo MXRF11 ter distribuído aos cotistas um volume de dividendos superior ao que havia apurado de lucro contábil no balanço anual de 2021. A questão levantou discussões sobre a possibilidade de esse movimento atingir todos os fundos.

Desde então, o fundo MXRF11 já acumulou queda de quase 10%, alimentando o temor dos investidores com a interrupção da distribuição dos dividendos.

“Imagine que um fundo de tijolo tenha um imóvel avaliado em R$ 1 milhão. Esse imóvel sofreu uma avaliação patrimonial negativa de R$ 500 mil. A distribuição, sem considerar a reavaliação, seria de R$ 100 reais por cota. Se essa reavaliação fez com que o lucro contábil caísse pela metade, só seria permitido ao fundo a distribuição de R$ 50 por cota”, exemplifica Luis Nuin, analista da Levante.

Os agentes do mercado questionaram a decisão já que cerca de um terço do mercado de FIIs utilizam essa estratégia. Por isso, o temor se espalhou de que a CVM pudesse questionar outros fundos.

“O ponto é que esta reavaliação é feita nos livros. É como um prejuízo de uma empresa que tem endividamento em dólar em um determinado trimestre, mas a dívida vence em 4 anos. É meramente contábil. O prejuízo contábil é comum, por exemplo, em fundos de tijolos”, diz Nuin.

O especialista explica que, pela lei, os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do lucro apurado em regime de caixa. “O ponto é que não existe uma definição contábil para lucro caixa, porque o lucro é apurado em regime de competência, não de caixa após uma recente decisão do colegiado da autarquia”, completa.

Mesmo após esses questionamentos, a CVM reforçou o entendimento e afirmou que ele se aplica a outros FIIs em situação semelhante. No entanto, informou que a decisão sobre o MXRF11 não impede que os FIIs distribuam aos cotistas valores acima do lucro líquido contábil, mas orientou que o pagamento seja dividido entre dividendo e amortização de capital, o que ajudou a acalmar um pouco os ânimos.

Os gestores do fundo deverão recorrer da decisão, enquanto os agentes do mercado aguardam uma sinalização do que poderá ocorrer.

Caso a CVM estenda o entendimento aos demais, alguns FIIs poderão parar de distribuir dividendos e a autarquia poderia, inclusive, fazer uma cobrança retroativa ao que já foi pago aos investidores para que esses FIIs se enquadrem na mudança contábil.

O que fazer?

Segundo especialistas ouvidos pelo CNN Brasil Business, o momento é de cautela. “Se precipitar é, historicamente, a pior decisão que o investidor pessoa física toma. Há um risco iminente, mas é também uma discussão antiga”, disse Caio Ventura, analista de real estate da Guide.

Para Ventura, a CVM é uma instituição reguladora que preza também pela estabilidade do mercado, por isso, crê que a decisão não seja a final.

“O mercado tem se organizado e as discussões devem se intensificar na próxima semana. No momento, não há nada definido, inclusive o fundo tem direito de recorrer judicialmente à decisão. Esses processos são longos e envolvem muitas variáveis, por isso acredito que o investidor deve ter cautela”, afirmou.

Bruno Komura, analista da Ouro Preto Investimentos, reforça que o melhor a se fazer é não se desesperar e não vender todos os FIIs, dado que a decisão ainda não é definitiva.

“No final, não vale a pena para o investidor sair agora. O melhor é esperar a definição do que vai ocorrer (após todo o processo de análise e/ou judicialização) e logo em seguida tomar a decisão. É importante monitorar de perto porque caso haja um resultado desfavorável o mercado vai reagir rápido”, disse.

Para ele, caso a CVM insista na cobrança, o mercado de FIIs irá sofrer. Por isso, para quem está de fora não é o melhor momento para comprar essa classe de ativos.

“Caso esta mudança seja aplicada a partir de agora, com certeza a atratividade dos FIIs vai se reduzir, podendo fazer sentido vender”, afirmou.

Luis Nuin, da Levante, concorda que os investidores que já possuem FIIs precisam estar atentos aos próximos passos da CVM.

“É hora de manter a calma. O mercado não parece ter reagido de forma catastrófica com a notícia. Não é hora de tomar decisões precipitadas. Esse tema deve ainda ter novos capítulos. Obviamente, agora está mais no radar do que nunca”, disse.

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