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    Saiba se é possível alugar um imóvel com “intenção de compra”

    Lei do Inquilinato defende direito de preferência para compra do imóvel alugado para o locatário

    Locatários podem fazer reformas em apartamentos alugados, desde que tenham a permissão dos proprietários para isso
    Locatários podem fazer reformas em apartamentos alugados, desde que tenham a permissão dos proprietários para isso Getty Images/EyeEm

    Iasmin Paivada CNNJoão Nakamurada CNN*

    São Paulo

    Os termos de aluguel de um imóvel precisam ser acordados antes do momento de mudança do inquilino, conforme o interesse das duas partes envolvidas, e firmados em um contrato.

    Porém, no momento em que o proprietário manifesta o interesse de vender o imóvel, o locatário – caso ainda esteja residindo na propriedade – possui uma base legal de apoio.

    De acordo com o artigo 27 da Lei do Inquilinato, a opção de compra de um imóvel precisa ser oferecida com preferência para o locatário, explica Daniel Blanck, advogado da área do Direito Imobiliário.

    Por isso, sempre que o proprietário demonstrar o interesse em vender seu imóvel, ele é obrigado a dar o direito de preferência ao inquilino com pelo menos 30 dias.

    O especialista ressalta que o direito de preferência precisa de contrato de locação de longo prazo, de mais de 30 meses de aluguel. Nesse sistema, o dono não pode simplesmente tirar locatário do imóvel antecipadamente, a não ser que ele cometa alguma ilegalidade ou rompa o contrato. 

    “Esse é o direito do inquilino sobre a venda de um imóvel. Sempre que o proprietário decide vender a propriedade, segundo a lei, o locatário tem total preferência de compra”, avalia Blanck.

    Contudo, a advogada Luciana Rodrigues Faria, sócia do escritório Rodrigues Faria Advogados, reforça a importância de tudo estar estabelecido no acordo de locação.

    “Uma vez estabelecido no contrato de locação cláusula com o Direito de Preferência, o proprietário-vendedor deverá notificar o locatário da venda do imóvel, detalhando os termos de condições”, explica.

    O contrato deve ser o mais claro possível, a fim de evitar ambiguidades, como pontua Jonata Tribioli, diretor da construtora Neoin.

    Por isso, Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados e especialista em negócios imobiliários, defende a assistência de um advogado imobiliário ao longo do processo.

    “Sempre importante consultar, de modo que o contrato de locação seja redigido com a técnica necessária para que possa ser levado ao cartório de registro de imóveis, [assim] assegurando seu direito de preferência e vigência”, explica Souza.

    Caso o inquilino tenha interesse em comprar o imóvel no futuro, ele pode manifestar a vontade em contrato.

    “Existem contratos de locação que preveem uma opção de compra e as partes ajustam preço e condições de pagamento caso o inquilino queira comprar o imóvel que está locando”, diz Souza.

    Contudo, o advogado explica que a opção é trabalhosa. “Além das partes precisarem ajustar o valor de aluguel, elas também precisam chegar a um consenso sobre valor de venda”, explica o sócio da PMMF. “Esta opção de compra é utilizada quando o proprietário já está oferecendo o imóvel à venda e o comprador ainda não está seguro [para a compra]”, conclui.

    Contudo, mesmo que o interesse em comprar imóvel alugado seja adiantado em contrato, a lógica permanece a mesma prevista em lei.

    Pode reformar imóveis alugados?

    Daniel Blanck também explica que os locatários podem fazer reformas em apartamentos alugados, desde que tenham a permissão dos proprietários para isso. Ele explica que a Lei considera três possibilidades de obras:

    • Benfeitoria útil: reformas que agregam valor ao imóvel, como facilidade e conforto. Podem ser indenizadas se o proprietário aprovar;
    • Benfeitoria necessária: reformas indispensáveis para manter o imóvel, como consertos de estruturas. Elas podem ser indenizadas pelo proprietário, se o mesmo autorizar;
    • Benfeitoria voluptuária: reformas que não necessariamente agregam valor ao imóvel, mas dependem do gosto estético pessoal do locatário. Elas não são indenizáveis e precisam de autorização prévia do proprietário.

    No último caso, o locatário pode informar que está fazendo um investimento no imóvel em determinado valor, e até obter desconto no valor do imóvel, mas isso precisa ser definido em um contrato.

    “O contrato é a livre manifestação das duas partes, as benfeitorias voluptuárias não agregam valor ao imóvel, necessariamente”, diz Blanck.

    Luciana Faria reitera a necessidade de comunicação entre as partes. “Caso o locatário tenha intenção de realizar obras no bem imóvel alugado, sugiro que acorde junto ao locador, por escrito, como será indenizado o investimento e se estará o locatário isento de eventual reajuste do aluguel em caso de valorização do imóvel durante a vigência do contrato”, diz a advogada.

    O advogado Alberto de Souza pontua que a assistência legal no processo do contrato é importante para que todos os detalhes do caso sejam atendidos e o investimento no imóvel seja protegido.

    Entre as cláusulas que Souza destaca que podem ser redigidas no caso de inquilinos que pretendam fazer investimentos no imóvel estão:

    • Uma vigência mais longa do contrato com previsão de indenização das benfeitorias;
    • A renúncia do proprietário ao direito de propor ação revisional de locação por determinado período;
    • Inclusão de uma opção de compra;
    • Pedidos de desconto para compensar o investimento feito.

    Por isso, Blanck ressalta a importância de proprietário e locatário estarem alinhados em relação às expectativas sobre os imóveis, e garantir que todos os acordos estejam assinados em um documento.

    *Sob supervisão de Ana Carolina Nunes

    Veja também: Aluguel residencial sobe mais que o triplo da inflação