Avanço do mercado imobiliário depende de infraestrutura, mas vai além

O estudo divulgado pela Confederação Nacional da Indústria (CNI), que aponta a necessidade de o Brasil elevar os investimentos em infraestrutura de 2,27% para 4,65% do PIB — cerca de R$ 550 bilhões por ano durante duas décadas — reforça um diagnóstico importante: o país convive com um déficit histórico que limita sua competitividade. Mas, para quem acompanha diariamente o mercado imobiliário, existe uma discussão complementar que merece atenção: o desafio não é apenas investir mais, é fazer com que esses investimentos transformem cidades em lugares mais atrativos para viver, trabalhar e empreender.  

A infraestrutura deixou de ser um tema restrito a rodovias, saneamento ou energia. Ela passou a influenciar diretamente a forma como as pessoas escolhem onde morar e como as empresas decidem onde investir. Hoje, antes mesmo de avaliar um imóvel, o comprador observa o tempo de deslocamento, a qualidade das vias, a oferta de serviços, a segurança, o acesso a escolas, hospitais e centros comerciais. 

Na prática, a infraestrutura passou a funcionar como um acelerador da valorização imobiliária. 

Isso ajuda a explicar por que municípios da Grande São Paulo e de outras regiões metropolitanas ganharam protagonismo nos últimos anos. Muitas dessas cidades não cresceram apenas porque receberam novos empreendimentos. Elas cresceram porque passaram a oferecer um conjunto de condições urbanas capazes de atrair moradores e empresas ao mesmo tempo. 

O estudo da CNI também mostra uma mudança relevante na forma como o país financia infraestrutura. Em 2024, o setor privado respondeu por 70,5% dos investimentos, enquanto os aportes públicos perderam espaço em relação à última década. A proposta da entidade é justamente combinar capital público e privado, fortalecer o mercado de capitais e ampliar projetos estruturados de concessão e parceria, sempre com estabilidade regulatória e segurança jurídica.  

Essa mudança conversa diretamente com o mercado imobiliário. 

Quando uma cidade consegue estruturar bons projetos de mobilidade, saneamento, energia e serviços urbanos, ela cria previsibilidade para quem constrói, para quem financia e para quem compra. O resultado aparece em lançamentos mais consistentes, maior liquidez dos imóveis e valorização mais sustentável ao longo do tempo. 

Por outro lado, infraestrutura insuficiente costuma produzir um efeito contrário: limita o desenvolvimento urbano, reduz o potencial de novos empreendimentos e aumenta o custo de expansão das cidades. 

Existe outro ponto importante nesse debate. 

O Brasil costuma discutir infraestrutura como uma agenda econômica. Ela também precisa ser tratada como uma agenda urbana. O impacto de uma obra não termina quando ela é inaugurada. Ela altera fluxos de deslocamento, cria novos polos de desenvolvimento, redefine áreas de interesse imobiliário e muda a dinâmica de bairros inteiros. 

É por isso que a qualidade do planejamento importa tanto quanto o volume de recursos. 

Os países citados pela CNI como referência, entre eles Chile, Reino Unido e Índia, têm em comum não apenas maiores investimentos, mas também estabilidade institucional, previsibilidade regulatória e capacidade de executar projetos de longo prazo. Essa continuidade permite que infraestrutura deixe de ser uma sucessão de obras isoladas e passe a funcionar como política de Estado.  

No mercado imobiliário, essa lógica faz toda a diferença. 

Quando compradores percebem que uma região terá mobilidade melhor, serviços mais completos e investimentos contínuos, a confiança aumenta. E confiança é um dos ativos mais importantes para quem toma uma decisão patrimonial de longo prazo. 

O próximo ciclo do mercado imobiliário brasileiro será cada vez menos definido apenas por crédito ou juros. Ele será definido pela capacidade das cidades de combinar infraestrutura, planejamento e qualidade urbana para criar ambientes capazes de atrair pessoas, empresas e investimentos de forma sustentável. 

Porque, no fim das contas, o imóvel é apenas uma parte da escolha. Pois as pessoas investem também na infraestrutura que existe ao redor dele.