Leilão para venda de Cepacs na Faria Lima: entenda o que pode mudar

O TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo) liberou a realização do leilão de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) para a região que abrange o perímetro da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. O evento ocorre nesta terça-feira (19) na B3.

A decisão, proferida nesta segunda-feira (18), reverteu a suspensão de trechos da Lei Municipal nº 18.175/2024 e do Decreto nº 64.112/2025, que regulamentam a Operação Urbana.

A Justiça paulista reconsiderou a liminar que havia suspendido os dispositivos legais, a pedido do MP (Ministério Público), que argumentava que a lei apresentava vícios formais, ausência de participação popular, renúncia de receita estimada em R$ 174 milhões e impactos ambientais não previstos.

Em discordância ao julgamento anterior, do próprio Órgão Especial do TJSP, que já havia validado a constitucionalidade da lei, o relator destacou o risco de insegurança jurídica e o desestímulo a investidores como motivos para reverter a suspensão.

A Prefeitura e a Câmara Municipal defenderam que os recursos obtidos com a venda dos Cepacs serão usados para financiar obras de habitação, mobilidade e infraestrutura em comunidades como Paraisópolis, Real Parque e Jardim Colombo.

O que são os Cepacs 

Os Cepacs são instrumentos de política urbana usado para financiar OUCs (Operações Urbanas Consorciadas), como a da Faria Lima.

A venda desses certificados gera recursos investidos em melhorias de infraestrutura, como transporte, espaços públicos e habitação para populações em áreas irregulares.

A unidade de Cepac equivale de 0,5 m² a 2,8 m² de área a ser construída acima do limite básico permitido por lei. A variação leva em consideração a localização do terreno, o tipo de uso previsto para o novo empreendimento (residencial ou não) e outros fatores.

Esses títulos imobiliários são necessários para obras com área construída computável maior do que a metragem do terreno. Ou seja, são essenciais para novos edifícios verticais.

A Operação Urbana da Faria Lima foi criada em 1995 e reformulada em 2004, viabilizando projetos importantes como o túnel Fernando Vieira de Mello e Max Feffer, a reconversão do Largo da Batata e a construção de mais de 1.200 moradias no Real Parque.

Em 2024, a Operação foi expandida para incluir o Complexo Paraisópolis, ampliando seu perímetro para 650 hectares e adicionando 250 mil m² de potencial construtivo.

O que pode mudar na Faria Lima

Em termos territoriais, a região da Faria Lima já passou pelo impacto inicial da Operação Urbana: conjuntos de casas deram lugar a prédios, enquanto pequenos terrenos remembrados se tornaram grandes lotes, tornando a região um importante polo empresarial da cidade.

O leilão da Cepac é visto, de certa forma, como a última grande chance para construtoras ampliarem empreendimentos na região, uma vez que a região já é super explorada e tem pouco espaço para novas construções.

Os recursos que serão obtidos pela Prefeitura no leilão podem gerar mudanças significativas na região, já que a maior parte deve ser destinada à operação urbana. Um conselho gestor responsável definiu as “macro intervenções” que serão implantadas com os valores arrecadados. São elas:

• Prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até Avenida dos Bandeirantes;
• Regularização fundiária, construção de moradias populares, obras de infraestrutura, implantação de equipamentos culturais e esportivos e outras intervenções nas favelas Paraisópolis, Porto Seguro e Jardim Colombo;
• Implantação de hidrovia de 4 km de extensão no Rio Pinheiros e compra de embarcações;
• Nova remodelação do Largo da Batata;
• Construção de três Unidades Básicas de Saúde, escola de artes, equipamento de educação e polo tecnológico sustentável;
• Implementação final de bulevar na Avenida Juscelino Kubitschek.

Em parte dessas intervenções, os projetos ainda serão desenvolvidos, o que dá margem para mudanças. Uma proposta em estudo pela Prefeitura é de implementar uma linha de VLT na Faria Lima, por exemplo, porém a discussão ainda é preliminar.

Em nota à CNN, a Prefeitura de São Paulo disse que a decisão que liberou a realização do leilão "devolve plena eficácia aos dispositivos legais que preveem o bônus de 30% na conversão de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima". Veja a nota na íntegra:

"Desde o primeiro momento, a Prefeitura atuou de forma firme e técnica na defesa da legalidade da Lei Municipal nº 18.175/2024, aprovada pela Câmara Municipal, sancionada pela gestão municipal, e já reconhecida como constitucional pelo próprio Órgão Especial do TJ-SP em julgamento anterior de Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI).

Na manifestação, a Procuradoria Geral do Município demonstrou que a liminar contrariava decisão colegiada recente, além de desconsiderar a ampla participação popular e os estudos técnicos que embasaram o processo legislativo. Ressaltou, ainda, o risco de grave prejuízo social e financeiro caso a medida fosse mantida, pois os recursos arrecadados nos leilões de CEPACs têm destinação específica para investimentos em habitação, mobilidade e infraestrutura em comunidades como Paraisópolis, Jardim Colombo, Porto Seguro, Real Parque e Panorama.

Com a revogação da liminar, fica assegurada a realização do leilão previsto para esta terça-feira (19), fortalecendo a política pública de desenvolvimento urbano e a justiça social na cidade."

(Com informações da Agência Estado)