HGRU, JSRE: 5 fundos imobiliários recomendados para investir em março

O CNN Business publica a 2ª carteira mensal de fundos imobiliários, seguindo o exemplo da tradicional carteira de ações, publicada no primeiro dia útil do mês

Tamires Vitorio, do CNN Brasil Business, em São Paulo
03 de março de 2021 às 05:00
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Foto: krisanapong detraphiphat/Getty Images

Os fundos imobiliários ganharam um novo fôlego em fevereiro. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) avançou 0,25% no mês passado, mantendo a tendência de alta que ganhou tração em meados de dezembro. 

Mas isso não significa que não tenha havido altos e baixos ao longo de fevereiro. Os FIIs, como esses fundos são chamados, também costumam sofrer solavancos quando há ruídos políticos ou macroeconômicos.

"No cenário interno, o ambiente político segue trazendo forte volatilidade para os ativos de risco, impactando ações e fundos imobiliários. O risco político, aliado a uma crescente preocupação fiscal, tem trazido um tom mais negativo para o mercado", explica Glauco Legat, analista-chefe na Necton Investimentos.

Segundo o especialista, os fundos de CRIs com exposição à inflação são os mais interessantes em tempos de alta dos índices de inflação, como IGP-M. "A categoria deve seguir com dividendos acima da média nos próximos meses, refletindo o ambiente de inflação mais alta", diz.

A carteira

Pensando em um cenário volátil e que exige cuidados na hora de investir, o CNN Brasil Business publica a sua segunda carteira mensal de fundos imobiliários, seguindo o exemplo da já tradicional carteira de ações, publicada no primeiro dia útil de cada mês.

No caso dos FIIs, serão cinco papéis selecionados a cada 30 dias com base nas recomendações das seguintes corretoras/casas de análise: Necton, XP Investimentos, Ativa Investimentos, Santander e Órama.

Para o mês de março, e utilizando uma lógica de diversificação de portfólio, foram escolhidos papéis de setores como logística, lajes corporativas, educação, varejo, recebíveis e híbridos. Apenas um FII é novidade na carteira: o HGRU11, da CSHG Renda Urbana, do segmento de educação e varejo, indicado por três das cinco corretoras ouvidas. Por outro lado, deixa o portfólio o VGIP11, do setor de recebíveis.

Confira: 

Fundo: BTLG11
Setor: Logística 
Comentário: Analistas da Ativa Investimentos 

"O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG recentemente, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos são 61% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos de sete anos e firmados com locatários de boa qualidade (Coca-Femsa, Ceratti, Itambé, Magna, Supermarket, Koch, Natura, Continental, BRF, Itambé, entre outras).

O BTLG vem realizando boas aquisições através de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, e principalmente por conseguir negociar taxas de retorno em média acima dos 8% ao ano.

Em fevereiro de 2021, o fundo anunciou a aquisição de três galpões triple A em localizações estratégicas no estado de São Paulo. A perspectiva do gestor é de que esta nova aquisição seja responsável por uma melhora nos resultados do fundo. A estimativa é de que o BTLG será capaz de entregar um dividend yield de 9,60% no primeiro ano."

Rentabilidade em 2021: 0,07%

Rentabilidade em 12 meses: 0,86% 

Fundo: TRXF11
Setor: Renda Urbana 
Comentário: Glauco Legat, analista-chefe da Necton Investimentos

"Pelo perfil de contratos atípicos de longo prazo, focados em renda urbana de um inquilino com bom risco de crédito, entendemos que o fundo se mostra uma boa opção para investidores que buscam renda recorrente e maior previsibilidade no recebimento de proventos, apresentando um dividend yield médio de 0,7% ao mês."

Rentabilidade em 2021: 0,39%

Rentabilidade em 12 meses: 6,05% 

Fundo: HGRE11
Setor: Lajes Corporativas
Comentário: Analistas da XP Investimentos

"O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas com mais de 200 mil metros quadrados de área bruta locável e valor de mercado de aproximadamente R$ 1,8 bilhão.

O fundo continua com sua estratégia de reciclagem de portfólio, principalmente de investimentos em lajes individuais, monousuários e ativos fora de São Paulo, o que pode gerar valor para o fundo.

Ainda, o fundo informou que houve uma melhora na dinâmica comercial em janeiro, com aumento do número de visitas e processos de locação ganhando ritmo.

O fundo permanece com o desafio na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que pressionam sua rentabilidade. Após a fraca performance nos últimos meses, o fundo vem negociando com desconto ao valor patrimonial (87% P/VP), que acreditamos ser um ponto de entrada para o papel."

Rentabilidade em 2021: 0,03%

Rentabilidade em 12 meses: 9,38%

Fundo: HGRU11
Setor: Educacional e Varejo 
Comentário: Analistas da XP Investimentos

"CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto supermercados, quanto varejo discricionário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes (grande parte em São Paulo), alta concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS).

Adicionalmente, o aluguel diferido nos últimos meses (a partir de abril/20) para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) continuam a ser revertido gradualmente até abril/21, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses.

Por fim, o fundo ainda possui aproximadamente R$ 341 milhões (16% do PL do fundo) ainda não alocados em ativos alvos, o que pode pressionar a rentabilidade no curto prazo. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021."

Rentabilidade em 2021: -1,55%

Rentabilidade em 12 meses: 3,78%

Fundo: JSRE11
Setor: Híbrido
Comentário: Analistas da Órama 

"O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e boa localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo, e vacância física de 9,6%.

Cabe destacar que no mês de fevereiro foi anunciada a conclusão da aquisição da participação de 40% em duas torres corporativas triple A em São Paulo. A operação inclui Renda Mínima Garantida pelo prazo de dez anos.

Adicionalmente, assim como muitos gestores, o JSRE se aproveitou do cenário observado durante a pandemia no mercado secundário de FIIs para alocação tática em cotas de outros fundos imobiliários, majoritariamente do segmento corporativo.

Nos últimos meses o JSRE vem se desfazendo dessas posições. Quanto aos contratos de locação, a pandemia poderá postergar revisionais positivas de aluguéis em um primeiro momento. Contudo, os contratos de locação possuem exposição de 91% ao IGPM, o que é um ponto positivo para os revisionais de contratos mais próximos."

Rentabilidade em 2021: 0,2%

Rentabilidade em 12 meses: -0,8%