Fundos imobiliários de papel viram opção em meio à alta da Selic e da inflação

Todos os sete índices de segmentos de fundos imobiliários estão em patamares abaixo da máxima histórica

Os fundos de papel são aqueles que investem em ativos de renda fixa
Os fundos de papel são aqueles que investem em ativos de renda fixa Getty Images

Artur Nicocelido CNN Brasil Business*

São Paulo

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Os fundos imobiliários de papel se tornaram uma oportunidade para os investidores que buscam rentabilidade em meio à instabilidade e percepção de risco.

Esses fundos são aqueles que aplicam em ativos de renda fixa, ou seja, títulos de dívida que possuem sua remuneração atrelada a uma taxa predefinida. De acordo com o levantamento da Teva Indices, esses títulos renderam 4,5%, entre janeiro e 15 de novembro.

“Esse setor costuma repassar a inflação no curto prazo porque os CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários] são indexados ao IPCA ou normalmente ao IGP-M”, explica Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos. “E, por isso, se tornou uma oportunidade nos últimos meses”.

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) desacelerou em novembro, ficando praticamente estável, com leve alta de 0,02%, informou a FGV (Fundação Getulio Vargas). No mês anterior, a alta havia sido de 0,64%. Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) foi de 1,25% em outubro ante 1,16% no mês anterior. No ano, o indicador acumula alta de 8,24% e, em 12 meses, de 10,67%.

A taxa básica de juros teve sua sexta alta consecutiva em outubro, a 7,75% ao ano. Com isso, o Brasil passou a ter maior juro real do mundo, segundo o ranking feito pela Infinity Asset Management.

“Com Selic e a inflação em patamares elevados, as dívidas são corrigidas neste mesmo nível, tornando os títulos ainda mais rentáveis e interessantes aos investidores”, diz Amanda Coura, head de produtos estruturados da Suno Asset.

“Além disso, os fundos de papel possuem pagamentos mensais em sua maioria, fazendo com este valor corrigido seja repassado em forma de rentabilidade”, afirmou.

Segundo a Teva Indices, os fundos de papel foram os únicos títulos imobiliários a apresentar um desempenho positivo neste ano. O índice de tijolo, por exemplo, produto que investe em imóveis já construídos, caiu 15,2%, no mesmo período.

“O ágio desse mercado [de tijolos] é de forma mais gradual, já que o contrato de locação é atualizado anualmente, apesar de ser indexado normalmente ao IGP-M”, diz Teixeira. “Além de que, neste ano principalmente, os inquilinos tiveram maior margem de negociação e vacância alta, o que ajuda a manter os rendimentos mais baixos”.

Já os fundos de logística, que investem em imóveis destinados para locação, tiveram um rendimento negativo de 15,8%, entre 1º de janeiro e 15 de novembro.

Amanda diz que a baixa é porque os esses fundos não corrigiram seus contratos de locação pela elevada inflação. “Além disso, pelo cenário pandêmico, muitos locatários deram desconto no preço da locação e tiveram vacância [não locação] acima do normal, além de alguns inquilinos terem rescindido seu contrato por efeitos de descontinuidade do negócio”, diz.

Mas, segundo a especialista, o Brasil possui um potencial de e-commerce muito grande para ser explorado, e os galpões logísticos são fundamentais nessa estratégia.  “De modo que, desde que o ativo esteja bem localizado e em boas condições, deve ter uma valorização e ocupação futura, retornando uma boa rentabilidade”, afirma Amanda.

Entre 4 de janeiro e 26 de novembro, o IFIX, que consolida todas as classes de fundos imobiliários, caiu mais de 11%. “Contudo, o indicador performou melhor que o IBOV e o CDI em um período de 10 anos”, também destaca a head da Suno. No mesmo período, o Ibovespa caiu mais de 12%.

Patamares abaixo da máxima histórica

O estudo da Teva aponta ainda que todos os sete índices de segmentos de fundos imobiliários estão em patamares abaixo da máxima histórica. Até 15 de novembro, os títulos de papel ficaram 2,3% menor que a máxima histórica, em 6 de maio (aos 138,41 pontos).

Os fundos de tijolo ficaram 28,7% menor que a máxima histórica de 144,82 pontos, em 6 de janeiro de 2020. E o índice de logística caiu 32,3% entre o acumulado da primeira quinzena de novembro e a máxima histórica, em 3 de janeiro de 2020 (153,50 pontos).

“Atualmente, as turbulências de mercado, a escalada de juros e percepção de risco fizeram com que a performance de todas as classes de fundos imobiliários fosse pior que no momento de ápice histórico, dado a conjuntura de mercado”, explica Amanda.

E esse movimento no mercado imobiliário deve permanecer ainda no primeiro semestre de 2022, até que exista uma estabilização na curva de juros, acredita o analista da Ativa Investimentos.

*Com informações de João Pedro Malar, do CNN Brasil Business

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