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    Reforma em apartamento alugado: saiba o que é possível fazer com segurança jurídica

    Especialistas ressaltam a importância de redigir um contrato claro, que estabeleça o interesse das duas partes

    Existem três tipos de reformas em apartamento alugado que são previstas por lei
    Existem três tipos de reformas em apartamento alugado que são previstas por lei Getty Images

    Iasmin Paivada CNNJoão Nakamurada CNN*

    São Paulo

    O que muitas pessoas desejam é viver em uma casa que, além de confortável, tenha o seu perfil. Mas fazer adaptações em um imóvel alugado é mais complicado que em um imóvel próprio.

    Mas é possível dentro de algumas alternativas previstas na lei.

    Advogados e outros especialistas do mercado imobiliário explicam o que e como é possível fazer no imóvel de acordo com o que está definido pela legislação.

    Reforma no imóvel alugado: pode ou não pode?

    Primeiramente, é necessário compreender que a Lei n° 8.245/91, a Lei do Inquilinato, delimita diferentes situações.

    As reformas – denominadas benfeitorias – podem acontecer, mas são divididas em três cenários conforme os artigos 35 e 36 da lei:

    • Benfeitorias necessárias: que conservam o imóvel ou impedem a sua deterioração. Não precisam ser autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção;
    • Benfeitorias úteis: que trazem benefícios para o uso do imóvel. Precisam ser autorizadas pelo locador para ser indenizável e permitir o direito de retenção;
    • Benfeitorias voluptuárias: feitas por questão de comodidade e não beneficiam o uso habitual do imóvel. Precisam ser autorizadas e não necessariamente indenizáveis. Não podem afetar a estrutura e substância do imóvel.

    O inquilino ainda deve ficar atento ao artigo nº 23 da lei que, quanto a danos e reformas no imóvel, estabelece que o locatário deve:

    • Informar o locador de imediato sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito ocasionado por ele ou por terceiros;
    • Realizar imediatamente a reparação dos danos verificados no imóvel provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
    • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

    Contudo, a lei ainda estipula que as provisões feitas pelos artigos listados acima ainda podem ser revertidas caso o contrato defina desta maneira.

    “É importante ler atentamente o contrato para entender as restrições ou condições relacionadas a alterações do imóvel”, pontua Jonata Tribioli, diretor da construtora Neoin.

    Contudo, mesmo que a permissão para reformas esteja expressa no texto, Tribioli reforça a importância da comunicação. “É sempre aconselhável comunicar as intenções ao proprietário antes de iniciar qualquer trabalho. Algumas melhorias podem afetar a estrutura ou segurança do imóvel e podem exigir aprovações”, orienta o advogado.

    Portanto, para evitar futuras complicações, o advogado Marc Stalder, sócio da área Imobiliária da Demarest, também defende a comunicação entre as partes e indica que o locatário deve ter um bom acompanhamento jurídico.

    “A melhor forma de proteção é um contrato bem-feito, claro e objetivo em relação a todos esses aspectos. Para que ele seja claro e objetivo, inquilino e locador precisam conversar”, defende Stalder.

    Em caso de reformas que podem valorizar o imóvel, Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados e especialista em Negociações Estratégicas Imobiliárias, destaca que algumas cláusulas podem ser incluídas. São exemplos:

    • Uma vigência mais longa do contrato com previsão de indenização das benfeitorias;
    • Renúncia do proprietário ao direito de propor ação revisional de locação por determinado período;
    • Incluir uma opção de compra; ou 
    • Pedir desconto para compensar o investimento feito. 

    “De todo modo, é importante o inquilino investir desde o início em uma consultoria especializada para que seu contrato tenha cláusulas que de alguma forma protegem o investimento que ele pretende fazer no imóvel locado”, pontuou o especialista.

    Aluguel pode aumentar depois da reforma?

    Marc Stalder explica que o risco de o preço do aluguel aumentar após a reforma existe quando o contrato deixa dúvidas a respeito do tema ou da forma de correção do valor. 

    “Essas normalmente versam sobre quem teve o benefício econômico de tais obras, e esse aspecto é o que acaba sempre por revelar a solução para o eventual impasse”, pontua.

    O especialista explica que a ideia do texto é que nenhuma das partes tenha um benefício desproporcional ou que represente um enriquecimento sem causa.

    Jonata Tribioli ainda ressalta que o contrato pode ser revisado em comum acordo entre as partes, mas caso um lado não concorde, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.

    “Este pedido pode ser feito por qualquer um dos lados a cada três anos”, pontua.

    Veja também: Aluguel residencial sobe mais que o triplo da inflação

    *Sob supervisão de Ana Carolina Nunes