Fundos imobiliários: lajes corporativas e shoppings voltam a animar investidores


Leonardo Guimarães, do CNN Brasil Business, em São Paulo
16 de julho de 2020 às 14:42 | Atualizado 16 de julho de 2020 às 18:20
Shopping Morumbi, em São Paulo

Morumbi Shopping, da Multiplan, em São Paulo: investimentos em fundos de shopping centers voltaram a crescer

Foto: Multiplan/Divulgação

Depois de um desânimo generalizado justificado pela pandemia de Covid-19, os fundos imobiliários (FIIs) voltaram à carteira dos investidores – inclusive daqueles setores que foram esquecidos durante os fechamentos do comércio.

Dados da plataforma consolidadora de investimentos Gorila mostram crescimento de 125% no volume financeiro movimentado em fundos de shoppings negociados na plataforma na semana de 31 de maio a 6 de junho, que antecedeu a abertura desses estabelecimentos. 

Esse crescimento também representou uma retomada do tombo de março, quando o comércio foi fechado em boa parte do País. O volume financeiro movimentado em fundos de shoppings, por exemplo, naquele mês foi 166% menor na comparação com fevereiro. Em junho, porém, cresceu 209% ante maio, marcando o terceiro mês seguido de alta.

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Os números das lajes corporativas são um pouco mais tímidos quando colocados ao lado dos shoppings. A explicação é clara: a popularização (e obrigação) do home office nas empresas, que teve uma sinalização de que deve ser mantida por diversas companhias após a pandemia, mesmo que em menor grau do que o atual, preocupou alguns investidores.

Afinal, com menos pessoas nos escritórios, é possível que esses imóveis tenham renegociações de contratos dos aluguéis e até quedas no valor do ativo – algo que não alegra em nada os invetsidores.

Mesmo assim, é possível observar um interesse crescente nesse tipo de investimento depois de uma desaceleração de 12% em fevereiro. Em março, na comparação mensal, houve alta de 11%. Em junho, no quarto mês de alta, o crescimento foi de 68%.

O momento é positivo 

Os fundos imobiliários se popularizaram em 2019. A simbólica marca de um milhão de cotistas foi alcançada no ano passado, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima). No período, houve um aumento de 187,5% no total de dinheiro investido nesses fundos.

A pergunta que fica é: depois das quedas apresentadas no início da pandemia, voltou a valer a pena investir em fundos imobiliários agora? Essas altas são consistentes?

Especialistas ouvidos pelo CNN Brasil Business dizem que sim, este é um bom momento para voltar a colocar dinheiro em FIIs.

Segundo os analistas, se por um lado há várias incertezas causadas pela pandemia, o mercado imobiliário é beneficiado por juros baixos. O Brasil, agora, tem a taxa básica de juros (Selic) no menor patamar de sua história – 2,25% ao ano (e que pode cair ainda mais). Nesse cenário, o crédito imobiliário tende a ficar mais barato e o retorno sobre imóveis – por aluguéis ou valorização dos papéis – maior.

Guilherme Assis, CEO da plataforma de investimentos Gorila, é um dos que recomendam a compra. "Dado ao cenário de juros, o cenário é positivo", diz ele. E há outros fatores que ajudam a fortalecer essa opinião de Assis.

Além da Selic em seu menor nível da história, a resiliência dos fundos imobiliários também é um atrativo para o investidor. Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, afirma que os fundos imobiliários são menos voláteis que o mercado de ações. Os imóveis, mesmo em cenários complicados como o atual, não costumam ter desvalorizações tão profundas.

Esse movimento pode ser visto no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que reúne todos os fundos listados, em comparação com o Ibovespa, que é o principal índice do mercado acionário no Brasil. A desvalorização do pico ao pior momento do IFIX em 2020 foi de cerca de 33%. O Ibovespa, por sua vez, teve uma desvalorização de quase 50%.

“A estrutura de um fundo imobiliário é muito mais enxuta que a de uma empresa. Fundos imobiliários, no geral, têm uma taxa de administração fixada, em torno de 1% do patrimônio líquido e são obrigados a distribuir lucros aos investidores a cada seis meses", diz Ventura.

"Por outro lado, quando o investidor compra a ação de uma uma empresa. ele precisa constantemente se preocupar com os custos, endividamento, entre outras questões. Ou seja, diversos fatores que podem impactar os resultados."

O retorno dos fundos imobiliários, de fato, é atraente. Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir 95% dos lucros aos cotistas todo semestre. Alguns decidem fazer isso mensalmente, como uma espécie de aluguel.

Como estão os números desse mercado? 

Depois de um tombo histórico, os fundos imobiliários estão em retomada e já alcançam o patamar observado no fim de outubro do ano passado.

Os primeiros meses do ano, no entanto, foram de perdas para quem investiu no segmento – e como era de se esperar. 

Depois de uma curva ascendente que se mantinha desde 2016, com uma única queda em julho de 2018, o IFIX atingiu seu pico histórico no último dia 3 de janeiro, fechando a 3.253 pontos. Na quarta-feira (15), o índice já voltou ao patamar dos 2.742 pontos, mesmo número registrado em 11 de março.

O início da queda, inclusive, ocorreu antes mesmo das primeiras quarentenas no Brasil. Ventura, da Guide, explica que o mercado de fundos imobiliários, assim como o mercado de ações, começou o ano com pé esquerdo por causa das tensões entre Estados Unidos e Irã (posteriormente, a briga entre os americanos e os chineses também piorou a situação) e emendou com a pandemia de coronavírus.

“Os efeitos desencadeados pela crise foram bastante nocivos para diversos setores da economia e para o setor imobiliário não foi diferente”, afirma Ventura.

De olho no home office (e no varejo)

Se há um assunto que pode impactar o mercado de fundos imobiliários nos próximos meses, como dito, é o trabalho remoto.

A longo prazo, se o temor do mercado se concretizar e imóveis ficarem vazios ou subocupados, o investidor deve sentir redução na distribuição de lucros ou em sua parte no valor de aluguéis.  

A aderência ao home office fará com que as empresas adiem novas locações. Isso pode impactar a vacância do mercado a curto prazo e pressionar preços por metro quadrado para baixo. É, com certeza, algo para acompanhar de perto.

"Acreditamos que a aderência ao home office, combinado com a crise econômica desencadeada pelo coronavirus e, consequentemente, postergação de novas locações, possa impactar a vacância do mercado a curto prazo e pressionar preços por metro quadrado a médio prazo", diz Ventura. 

Investir em fundos que possuem lajes corporativas em regiões nobres pode ser uma boa saída. Isso porque a procura por esses espaços é grande, o que faz com as empresas que ocupam esses imóveis pensem duas vezes antes de abrir mão de um espaço disputado. Por exemplo, imóveis na região da Avenida Faria Lima, centro financeiro de São Paulo, costumam ter maior resiliência. 

Isso porque cancelar contratos nessas regiões torna-se uma tarefa bem pouco lucrativa para os locatários: os distratos costumam ser (muito) caros. Isso, evidentemente, é fator que pode pesar a favor da permanência das companhias nesses imóveis.

Se os fundos imobiliários de shoppings e lajes corporativas só agora começam a enxergar um cenário mais positivo, aqueles que estão lastreados em imóveis de logística continuam apresentando bons resultados desde o início do ano.

"O único setor que acabou apresentando uma resiliência maior foi o de galpões logísticos, devido ao crescimento da representatividade das vendas online no varejo, implicando em maior demanda por esse tipo de espaço", diz Ventura.

Não por acaso, o investimento no setor de logística tem se mostrado um dos mais seguros durante a pandemia – até mesmo na bolsa de valores, com ações de empresas como Magazine Luiza e Via Varejo apresentando algumas das maiores altas por lá. E são exatamente essas empresas que estão procurando galpões que funcionem como centros de distribuição para darem conta da alta da demanda.

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