Entenda como o IGP-M passou a ser usado em contratos de aluguel

Índice não foi criado com esse objetivo, mas se tornou principal referencial para reajustes de acordos imobiliários

IGP-M foi criado originalmente para ser um deflator do PIB
IGP-M foi criado originalmente para ser um deflator do PIB Marcos Santos/USP Imagens

João Pedro Malardo CNN Brasil Business*

em São Paulo

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O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) reverteu a queda registrada em setembro e subiu 0,64% em outubro, com alta acumulada de 21,73% nos últimos 12 meses. O indicador foi criado para acompanhar variações de preços, mas também se tornou o índice para reajuste de contratos de aluguéis.

Criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e divulgado mensalmente, o IGP-M teve altas significativas desde 2020, e o acumulado é mais que o dobro do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a inflação oficial do país.

Com isso, a renovação de contratos de aluguel pelo indicador acabou afetando os inquilinos, que passaram a enfrentar altas significativas nos valores em um contexto de crise econômica.

Por que o IGP-M é usado em contratos de aluguel?

A principal legislação ligada ao aluguel urbano no Brasil é a chamada Lei do Inquilino, de 1991. Ela determina que os locatários têm o direito de reajustar o valor pago pelo aluguel anualmente, a partir de um mês de vencimento do contrato estabelecido.

Entretanto, a lei não define que a variação acumulada de 12 meses do IGP-M precisa ser usada como o valor para o reajuste. Na verdade, a escolha fica a cargo do locatário, envolvendo também negociação com o inquilino.

André Braz, coordenador dos Índices de Preços do FGV Ibre, afirma que o IGP-M se tornou a grande referência para os reajustes devido a uma adesão grande. A escolha ocorreu por alguns fatores.

Primeiro, os donos de imóveis precisavam de um índice que saísse próximo ao início do mês, data comum para vencimento de contratos, e o IGP-M atende esse requisito, saindo no fim do mês anterior.

Em segundo lugar, à época a diferença entre o IGP-M e o IPCA era mínima, e o IGP-M tinha como vantagem não ter nenhum envolvimento com o poder público e ser de uma instituição com boa reputação no mercado.

“Originalmente, o IGP-M foi desenvolvido para ser deflator do PIB, porque monitora o comportamento dos preços ao produtor no agro e indústria, ao consumidor e à construção, três setores importantes no cálculo do PIB”, diz Braz. A FGV, inclusive, nunca recomendou que o índice fosse usado nos contratos, o que não impediu a adesão.

Também não há nenhum impedimento para que o IGP-M seja usado como indexador em outros tipos de contratos, por exemplo de dívidas, mas Braz afirma que é nos de aluguel que o seu uso se concentra.

Além do uso nos contratos de aluguel, o IGP-M chegou a ser usado como indexador em um tipo de título do Tesouro, o NTN-C, mas ele deixou de ser negociado. O indicador também compõe um grupo de índices usados no reajuste de contas por empresas de luz e telefonia, com uma parcela pequena.

“É uma média, porque existe uma parte de estrutura de custo que não é IGP-M, é mão de obra, e isso está mais ligado ao IPCA. A parte de custos de materiais, em especial com importações, fica mais ligado ao IGP-M”, diz Braz.

O problema é que, após o Plano Real, houve um descolamento do IGP-M da inflação oficial do país. Para Braz, isso ocorreu porque, na década de 1980, a hiperinflação atingia todos os setores de forma parecida, e a economia era muito indexada ao dólar, que influencia no IGP-M, desse modo, o IPCA e o IGP-M tinham altas semelhantes.

“Com a estabilização econômica, o comportamento da economia mudou para o que era commodity, que é medido pelo IGP-M, e para o que era prestação de serviços, mais ligada ao IPCA”, afirma.

No contexto atual de alta das commodities e alta do dólar, o IGP-M disparou. Nesses casos, também se tornou comum as tentativas de inquilinos de substituí-lo em contratos de reajuste pelo IPCA, que também traria uma alta, mas menor.

Um levantamento da imobiliária Lello Imóveis mostrou que, em setembro de 2021, 29% dos aluguéis não foram reajustados, enquanto 7,96% tiveram reajuste integral pelo IGP-M. Já 33,14% do total reajustaram pelo IPCA, e 30,04% por outros valores. Segundo a corretora, as negociações para reajustar o aluguel com outros valores ou indicadores começaram principalmente a partir do mês de novembro, quando o acumulado do IGP-M até outubro ultrapassou 20%.

Um índice para o aluguel?

Braz considera que nem o IGP-M e nem o IPCA são os indicadores mais apropriados para serem usados no reajuste de aluguel.

“[Um indicador ideal] Precisaria considerar os preços de aluguel, mas não de oferta porque são mais ou menos estáveis se não são alugados, precisa considerar os preços de aluguel de contrato, porque o aluguel já foi feito e consegue transmitir informação útil”, afirma.

Na pandemia, por exemplo, muitas pessoas negociaram reduções no aluguel, mesmo que temporária, ou suspensão do reajuste devido aos impactos econômicos no período. “Essas negociações devem ter causado alguma queda, mas sem aparecer na oferta de aluguéis”.

Nesse sentido, a FGV estuda criar um novo indicador que consiga “ter a mostra de imóveis alugados para, em cima disso, desenvolver um trabalho de apuração de um indicador”. Ele não será necessariamente recomendado para esse uso, mas pode ser uma boa alternativa para inquilinos e também para locatários. Ainda não há, entretanto, uma previsão para o lançamento.

Como o IGP-M é calculado?

Para calcular o IGP-M de um determinado mês, o Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da FGV começa a analisar os preços a partir do dia 21 do mês anterior e conclui a medição no dia 20 do mês de referência. Os setores em que os preços são avaliados são construção civil, indústria, agricultura, serviços de moradia e varejo.

Antes de o instituto calcular o IGP-M, ele calcula três subíndices, que são o IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo – Mercado), o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) e o INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado).

Os três subíndices têm pesos diferentes quando são reunidos para formar o IGP-M, para que os setores que mais impactam nos preços ganhem maior relevância na hora do cálculo final.

O IPA-M compõe 60% do IGP-M. Já outros 30% estão relacionados ao IPC-M, enquanto o INCC-M é responsável por 10% da composição do indicador.

(Com informações de Raphael Coraccini)

*Sob supervisão de Thâmara Kaoru e Ana Carolina Nunes

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