Veja os fundos imobiliários recomendados para investir em dezembro

CSHG REAL STATE, que está em operação há 14 anos, foi o único fundo com quatro indicações para este mês

Carteira do CNN Brasil Business soma oito corretoras
Carteira do CNN Brasil Business soma oito corretoras Freepik

Artur Nicocelido CNN Brasil Business*

São Paulo

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Apesar de muito pouco se saber sobre a Ômicron, os casos da variante do coronavírus impactaram negativamente os mercados do mundo inteiro, inclusive a Bolsa de Valores brasileira.

Com isso, os mercados devem continuar voláteis até que se tenha mais informações sobre a variante, segundo os analistas da Investmind, Leonardo Alvarenga e Gustavo Giusti.

Outro ponto de atenção para os investidores é o aumento da inflação, que apresentou resultados acima do esperado em diversos países. No Brasil, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), por exemplo, foi de 1,25% em outubro. No ano, o indicador acumula alta de 8,24% e, em 12 meses, de 10,67%.

Para controlar a inflação, o Copom tende a aumentar a Taxa Selic, pois o crédito fica mais caro e o consumo diminui. A taxa de juros está atualmente em 7,75% ao ano.

Porém, o rendimento dos fundos tem uma relação negativa com a inflação e a Selic. Para Alvarenga e Giusti, essa atual escalada da taxa básica de juros levou à desvalorização das cotas dos FIIs.

Mas vale destacar que a desvalorização no mercado secundário não significa que eles pagarão dividendos menores, visto que seus resultados não são impactados pela elevação da taxa de juros na mesma proporção que a queda do preço.

IFIX

O IFIX, indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários, fechou em queda em quase todos os pregões de novembro. Na visão da Genial Investimentos, esse movimento ocorreu por dois principais motivos: movimento de investidores vendendo ativos de risco para investir na renda fixa e a redução da liquidez no mercado de fundos imobiliários.

Já para Daniel Marinelli, Danilo Barbosa e Matheus Oliveira, do BTG Pactual, os responsáveis pela queda no índice foram a criação do Auxílio Brasil, programa social com a intenção de oferecer uma renda de pelo menos R$ 400 para 17 milhões de beneficiados, “que irá demandar espaço adicional no teto de gastos”, e a PEC dos Precatórios, que irá abrir espaço no teto para viabilizar essa despesa.

E tudo indica que 2022 será um ano de aumento de juros no mundo, o que trará mais volatilidade para os mercados emergentes, acreditam os especialistas.

Carteira do CNN Brasil Business

Para criar a carteira de fundos imobiliários de dezembro, o CNN Brasil Business ouviu oito corretoras: Planner, Genial, Ativa Investimentos, Guide, Investmind, BTG Pactual, Órama e Terra Investimentos. Veja as indicações:

Saiba o que os analistas dizem sobre os sete FIIs com maior destaque para este mês:

CSHG REAL STATE

Ticker: HGRE11

Comentário: Órama Investimentos

Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância física do portfólio não é baixa, atualmente em 24%.

Durante os meses mais críticos da pandemia, assim como feito pela maioria dos proprietários, a fim de evitar o aumento na vacância, foram negociados descontos e diferimentos nos contratos de locação junto a alguns inquilinos. Atualmente os recebimentos por parte do fundo já foram normalizados.

Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações.

Nos últimos meses, com o andamento da vacinação, a demanda por escritórios tem crescido, assim como às visitas aos imóveis do fundo. O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e monousuários.

Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.

Diante disso, normalmente observamos uma linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.

VINCI SHOPPING CENTERS

Ticker: VISC11

Comentário: Guide Investimentos

O VISC retomou atividade em 100% dos seus shoppings e já começou a demonstrar sinais expressivos de melhora. A acreditamos que tanto a melhor perspectiva sobre a evolução da pandemia quanto recentes notícias sobre possíveis vacinas, beneficiem um reajuste positivo para o setor.

O Bresco Logística FII possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e potencial para expansão. O portfólio do fundo é composto por participação em 15 shoppings localizados em 9 diferentes estados, administrados por 7 administradoras distintas, totalizando mais de 159 mil m² de ABL própria.

VINCI LOGÍSTICA

Ticker: VILG11

Comentário: BTG Pactual

A nossa sugestão de compra para o VILG11 é pautada nos seguintes pilares: portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG), carteira de locatários pulverizada e boa liquidez.

Criado em 2019, o Vinci Logística é um fundo focado na aquisição de ativos logísticos de alto padrão. O fundo conta com uma carteira de locatários pulverizada e formada por grandes empresas, como a Netshoes, a Tok&Stok, o grupo Magazine Luiza e a Ambev.

Do ponto de vista do ramo de atuação dos inquilinos, a maior parte deles pertence ao segmento de varejo (38%), com exposição direta ou indireta ao segmento de e-commerce. Do ponto de vista dos contratos, aproximadamente 22% são atípicos, com prazo médio de duração de 3,9 anos.

A gestão do fundo é realizada pela Vinci Partners, gestora que possui largo track record na gestão de fundos imobiliários dos mais diversos segmentos.

Os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado. A eventual insolvência dos locatários pode acarretar atraso ou calote dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Por fim, o risco de mercado, com flutuações no valor das cotas.

CSHG RENDA URBANA

Ticker: HGRU11

Comentário: Órama Investimentos

O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo.

Em 2019, adquiriu dez imóveis do grupo BIG (ex-Walmart), e três novas faculdades, e após sua última captação também realizou a aquisição de uma rede de lojas da varejista Casas Pernambucanas.

Além disso, em maio de 2021, o fundo anunciou o compromisso de compra de 10 imóveis localizados em diferentes regiões do país locados para uma rede varejista. A transação já foi aprovada pelo Cade, mas ainda depende da conclusão das diligências técnicas.

A composição da receita hoje é dividida em 47% varejo-supermercados, 24% varejo de vestuário e 29% educacional. Além disso, 91% dos contratos são atípicos de longo prazo, que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente, o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira. Nesse semestre grande parte dos contratos da carteira serão reajustados pela inflação, o que resulta em um aumento nos resultados.

Um ponto importante sobre o fundo é que o time de gestão busca adotar uma política de baixa variação nos dividendos intra-semestre, de forma a trazer maior previsibilidade para os cotistas. Por isso, sempre nos meses de fechamento de semestre (junho e dezembro), caso haja algum resultado não recorrente durante os meses anteriores, a distribuição pode eventualmente ser acima da média.

VBI CRI

Ticker: CVBI11

Comentário: Guide Investimentos

Apesar do curto histórico, o fundo demonstrou grande expertise em suas primeiras locações, resultando em uma performance sólida e dividendos robustos. Recém capitalizado, acreditamos no potencial de alocação da gestão frente ao pipeline de aquisições e rápida integração dos ativos ao portfólio.

A carteira do CVBI é composta por 23 CRIs com indexadores diversificados, sendo IPCA a maior exposição (57%), seguido de CDI (35%). Cerca de 49% dos ativos possuem LTV maior que 50% e 68% possuem prazo de vencimento maior ou igual a 2030.

Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos

BRESCO LOGÍSTICA

Ticker: BRCO11

Comentário: BTG Pactual

A nossa sugestão de compra para o BRCO11 é pautada nos seguintes pilares: grande exposição ao estado de São Paulo, principal mercado consumidor do país, maior exposição a contratos atípicos, imóveis de altíssimo padrão e maior previsibilidade de receitas.

No total, a carteira imobiliária possui onze ativos que somam 435 mil metros de ABL, com potencial de expansão da ABL em 6%. Do ponto de vista dos locatários, o fundo possui grande exposição a inquilinos com boa qualidade creditícia e com relevante posicionamento em seus mercados de atuação, como Grupo Pão de Açúcar, Magazine Luiza, Natura, BRF, B2W, Mercado Livre, DHL, entre outros.

Sobre os contratos, a parte majoritária está exposta à modalidade atípica (47%), com prazo médio de locação de 4,1 anos e indexada, em sua maioria, ao IPCA (90%).

A gestão do fundo é realizada pela Bresco, gestora com larga experiência no mercado imobiliário, com extenso track record na gestão e execução de diversos empreendimentos e projetos.

Os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado. A eventual insolvência dos locatários pode acarretar atraso ou calote dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Por fim, o risco de mercado, com flutuações no valor das cotas.

TRX REAL STATE

Ticker: TRXF11

Comentário: Órama Investimentos

O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo e também logística, diversificado em 48 imóveis, distribuídos em 33 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente está dividido em 94% em varejo alimentício e 6% em logístico, locados para empresas como Pão de Açúcar e Assaí, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2029.

Em agosto de 2020, o TRXF anunciou a aquisição de 39 imóveis do Grupo Pão de Açúcar na modalidade Sale and Leaseback. Os contratos de locação possuem caráter atípico e um prazo de vigência de 15 anos.

Em julho de 2021 o gestor anunciou o compromisso de aquisição de 5 imóveis com contratos atípicos de 20 anos com a rede Assaí. Para o pagamento, foi realizada uma nova emissão. Parte dessa aquisição, está ocorrendo também através da securitização de recebíveis, no mesmo formato da operação com GPA.

Além disso, a operação conta com uma carência de 24 meses, que beneficia os resultados do fundo nesse período. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui caixa suficiente para fazer frente a 4 vezes a necessidade de pagamento das amortizações dos próximos 12 meses.

Uma notícia importante foi a venda de um dos imóveis logísticos do portfólio no mês de outubro. O locatário (Camil) já havia informado sua saída antecipada do ativo, e o gestor vinha buscando formas de lidar com essa situação. Diante disso, foi anunciada a venda do imóvel. A transação junto ao recebimento da multa rescisória, permitem que o fundo siga entregando dividendos no patamar atual.

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